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宅地建物取引業の範囲

 宅地建物取引業を営もうとするものは、宅地建物取引業法の規定により、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けることが必要です。
 宅地建物取引業とは次の行為を業として行うものと宅地建物取引業法で規定されています。

宅地または建物の売買
宅地または建物の交換
宅地または建物の売買、交換または貸借の代理
宅地または建物の売買、交換または貸借の媒介

免許行政庁等

免許行政庁等については下表のとおりです。

免許権者  2以上の都道府県に事務所を設置し、
宅地建物取引業を営もうとする場合 
1の都道府県に事務所を設置し、
宅地建物取引業を営もうとする場合 
 法人 個人  法人  個人 
 国土交通大臣 〇  〇  -  - 
 都道府県知事  〇 〇 

免許の有効期間

 宅地建物取引業の免許の有効期間は5年間です。
 なお、有効期間満了後引き続き業を営もうとする者は、その有効期間が満了する日の90日前から30日前までに免許の更新申請を行うことが必要です。

免許を受けられない者(宅建業法5条)

 免許を受けようとする者が、欠格事由に該当する場合等は、免許の申請をしても拒否されます

1 成年被後見人、被保佐人、復権を得ていない破産者
2 免許を取り消され、取消しの日から5年を経過していない者
3 免許取消処分前に廃業し、廃業届から5年を経過しない者
4 禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わって5年、または時効の完成などにより刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者
5 一定の罰金刑に処せられ、その刑の執行が終わって5年、または時効の完成などにより刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者
6 免許申請前5年以内に、宅建業に関して不正または著しく不当な行為をした者
7 宅建業に関して不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者
8 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員または暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者
9 営業に関して成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人が上記1~8のどれかに該当する場合

事務所の設置

 宅建業の事務所として認められるためには、業務を継続して行える機能をもち、社会通念上も事務所として認識される程度の独立した形態を備えていることが必要です。

 まず事務所には継続性が必要です。そのため、仮設建築物を事務所とすることは原則認められていません。
 
 さらに事務所には独立性が要求されるので、一般の戸建住宅やマンション等の集合住宅の一室(一部)を事務所として使用すること、同一フロアーの他の法人等と同居することは原則認められません。

 ただし、他の部屋と壁で間仕切りされていることや、高さ180cm以上のパーテーション等固定式の間仕切りを設置するなどして、事務所として独立性を有する場合は事務所として認められる場合があります。

 自宅開業の場合は、壁で間仕切りされた独立したスペースであることが必要です。玄関は1つでもかまいませんが、廊下等を使ってそれぞれ事務所、居住スペースに行けることが必要です。また、机・椅子などの什器、機器を事業専用に備え事務所としての形態を持つことが求められます。  

 同一フロアーで他の法人と同居する場合にも、同様なことが必要になります。

 事務所要件をみたすかは、ひとり合点するのではなく、事前に窓口での打ち合わせが必要になります。

専任の宅地建物取引士がいること

宅地建物取引士とは、宅地建物取引主士試験に合格後、宅地建物取引士の登録(2年間の実務経験か講習を受けることが必要)をし、宅地建物取引士証の交付を受けているものをいいます。つい最近までは、宅地建物取引主任者と呼ばれていましたが、平成29年6月の法改正により、宅地建物取引主任者は宅地建物取引士を読み替える扱いになっています。

「専任」とは、当該事務所に常勤して(常勤性)、専ら宅建業の業務に従事すること(専従性)をみたす場合をいいます。

専任性を満たさないのは以下のような場合です
〇他の法人の代表取締役、代表者又は常勤の役員を兼任したり、会社員、公務員のように他の職業に従事している場合
〇他の個人業を営んでいたりして社会通念上、営業時間に宅地建物取引業者の事務所に勤務することが出来ない状態にある場合
〇通常の通勤が不可能な場所に住んでいるような場合

 専任の宅地建物取引士は、一つの事務所において「業務に従事する者」5名につき1名以上の割合で設置しなければなりません。
 専任の宅地建物取引士の数が不足した場合には、2週間以内に補充等必要な措置をとらなければなりません。

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